賃貸VS購入 -住居に関する永遠のテーマ-

皆さん、こんにちは。

今週末についに購入予定の住居の正式契約になります。人生ではじめての経験ですし、興奮と同時に今後の手続きに若干の不安を抱えております。

住居に関しては、よく賃貸VS購入といった記事があります。一般的な情報誌や有識者は、「物件によって」「その人の状況によって」と玉虫色の結論となっています。

一方で、それぞれの意見に傾倒する意見も見受けられます。以下は、あるサイトから引用してきたそれぞれの意見になります。

賃貸派の意見
賃貸なら常に最新の設備の物件に住める
新築で購入しても10年も経てば古くなってしまう
近所にトラブルメーカーが住んでいても、引っ越せば済む
固定資産税を払う必要がない

持ち家派の意見

夫に万が一のことがあったら、住宅ローンの支払いが団体信用生命保険でカバーされるので、安心して暮らせる
老後、収入が無くなっても、住むところには困らない
同じ金額をはらうと、賃貸よりも広いくて設備のグレードが高い家に住める
家が資産になる

それぞれの意見も的を得ていますし、間違ってはいません。資産運用をしている人は、それぞれの条件を仮定してシミュレーションした上でどちらが合理的かの結論を見出す人もいます。

私は、どれも正しいと思いますが、不動産は、この世に全く同じものがなく、また、個人によって嗜好は違う為、賃貸価格も購入価格も千差万別です。よって、完全に同じ条件で比較することも出来ないので、結論を出すことは出来ません。

しかし、一つだけ、購入者の視点から伝えた方がいいと思うことをここでは記載させて頂きます。それは、「購入した時点で既に損している」ということです。一般的に物件を買うと、ローン諸費用、仲介手数料などで、5-10%費用が発生します。

全く住まずに、すぐに同値で転売できたとしても、売却諸費用で5%程度費用が発生し、10-15%の損失が発生します。

そして、このように取得された物件にオーナーの口銭がのって、貸し出されているので、賃貸の人はもっと損していることになります。(その分、賃貸の人は、住む場所や住む期間の融通性を手に入れています。)

なので、賃貸だろうが、購入だろうが、不動産屋や金融屋の肥やしになっていることは事実だと思います。

なので、賃貸vs購入に関するテーマは、どちらが得かというより、どちらが損をしないか、ということであり、それは人それぞれにより異なるという結論になります。

私も玉虫色の結論となってしまいますが、ご参考にして頂ければと思います。最後にはなりますが、私はこのように考えている為、不動産投資には反対です。(投資家にとってマイナスサムのゲームと思います。

遺産相続で不動産を取り扱わなければならない、税金・不動産に詳しく、他人より優位性があるという人でない限り、お勧めはできません。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。

3月の投資方針

皆さん、こんにちは。

3月の試算運用方針を整理して行きたいと思います。よろしければ、ご参考にしてください。

○買付方針

<状況>

（3）景気拡大が終わるという判断
（4）景気後退が始まるという判断

現在の状況を、上記2つのどちらかの状況と判断します。コロナウィルス、米国大統領選挙、過去最低の金利水準など、世界情勢に対する不確定要素が多い為、今後、リスクオフへシフトしていこうと考えます。従い、3月はディフェンシブ銘柄への投資を実行します。

(参考)

状況は以下の6つのフェーズに分別し、それぞれのフェーズで方針を決めるようにしています。

（1）景気拡大が始まるという判断
（2）景気拡大が続いているという判断
（3）景気拡大が終わるという判断
（4）景気後退が始まるという判断
（5）景気後退が続いているという判断
（6）景気後退が終わるという判断

<セクター選定>

ディフェンシブ銘柄を私は、「景気影響受けにくい+ボラティリティが少ない」と定義しますので、セクターでいうと、「生活必需品、通信、公益」の3種類が今回のセクター候補となります。

通信はT、生活必需品はMOを既に保有している為、セクター分散の観点から、公益セクターを今回は選定することとします。

<銘柄選定>

私は、銘柄選定の際に、ヴァンガード社が組成するセクターETFを参考にしています。公益セクターETF「VPU」の情報は以下通りです。

配当利回り　: 2.60%(2/24時点)

組成銘柄(数字は組成比率)　:

NextEra Energy Inc.10.9%

Duke Energy Corp. 6.8

Dominion Energy Inc. 6.4

Southern Co. 6.0

Exelon Corp. 4.6

American Electric Power Co. Inc. 4.5

Sempra Energy 4.0

Xcel Energy Inc. 3.3

Public Service Enterprise Group Inc. 3.1

Consolidated Edison Inc. 3.0

各銘柄を配当利回り順にすると、以下通りとなります。

D (4.21%)

DUK (3.72%)

SO (3.55%)

PEG (3.31%)

ED (3.23%)

EXC (3.06%)

AEP (2.73%)

VPU (2.60%)

XEL(2.43%)

SRE (2.42%)

NEE (2.02%)

ETFを含み、上記10名柄からの選定になります。

ここで参考にしたのが、ミタゾノ米国株投資の下記記事です。わかりやすく、全体像がまとまってました。

https://www.mitakabu.com/entry/denryoku.hikaku1

ベータ値が低く、配当利回りの高いDUK/SOが魅力的に感じました。この2社のどちらかもしくは両方を3月は購入しようと考えております。(購入金額は、毎月同様20万円程度の予定です。)

○売却方針

基本的にはBuy & Hold方針ですが、ポートフォリオの見直し、不良資産の方針は整理するように毎月します。

今月の対象は、

・米国国債

・日産

となります。

米国国債は、2020年8月に償還され、リスクリターンを整理すると以下となります。

投資金額　約USD5,000

償還時利息　約USD50

リスク期間　6ヶ月

6ヶ月間で1%の利回り、＋為替のリスクに晒されるのは、リスク&リターンが見合わないと判断し、EXITする方針です。売却損は、約USD 25程度になる予定です。

日産は、決算発表以降、連日株価が下落しています。無配当かつ人材流出(関副COO)、コロナウィルスの影響もあって、今後の兆しが見えてこないです。含み損も30万円強抱えており、一部EXITして行きたいですが、損益合算して、税金を抑える為に、利確するタイミングでEXITすることとしました。3月は利確する銘柄がない為、今回は売却見送りとします。

以上、最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

住宅用不動産を買うにあたって

皆さん、こんにちは。

つい先日、不動産購入の申し込みを入れました。これから正式購入、ローン審査となりますが、ほぼ問題ないと思いと思います。

そこで、私が、不動産を買うにあたっての経験を皆さんに共有したいと思いました。

不動産を探しはじめた理由は、

・家族で住むのに手狭になった

・家賃を払っているのは、誰かの資産運用の手助けをしているとことで、なんか納得出来なかった。

ということです。

まず、不動産を探し始めると、「今買った方がいいのか？」ということにぶつかります。東京オリンピック後や生産緑地指定解除後の暴落など、暴落を気にしすぎたら、色々な話があり、それを全て勉強するのに、かなりの時間を要してしまいます。東京の人口減少などファンダメンタルの話をする人もいますが、東京の不動産は、都市の機能性と比較して安いので、海外の富裕層が注目するかもしれません。

これは、株式相場を読むことと同じで、いつかリセッションは来るかもしれないし、いつかバブルが来るかもしれません。これを想定して、行動を起こすのは、非常に難しいので、不動産価格を、KPIとして家探しをするのはやめた方がいいと思います。

家族の都合などでの欲しいと思ったなら、とにかく探し始めてまず、情報収集するのがいいでしょう。本やブログを読んで勉強しても、原作みたいなのは出てきません。

株式投資は、「長期・積立・分散」という大原則がありますが、不動産は、個人の嗜好がより多く反映されますし、同じものが世界に一つにないということで、大原則なるものは、なかなか見当たりません。なので、動き始めることが大事です。

次に、探し始めると、なるべく資産性の高い物件を買いたい！と思うようになります。その為に、少し背伸びした価格の物件を見て、検討までしてしまいます。駅徒歩、築年数、面積、物件の向きなど、基本的な資産性のことは考えてもいいですが、資産性を追求すると、際限がなくなってしまいます。なので、一番最初に自分がどの程度の物件を買えるのか、調査するのが良いでしょう。

私は、借入に住信SBIネット銀行を利用しますが、簡単チェックなるもので融資可能額の概算が出てきます。ネット銀行は審査が非常に厳しいので、少し少なめの融資可能額が出てくると思いますが、それを上限として、物件探しするのをお勧めします。

資産性を重視して、融資の緩い銀行で借りられる満額ぐらいの物件を購入してしまうと、利子も高いし、自分の生活に強いられら我慢も多くなってしまいます。そんな時に、不動産市場が暴落してしまっては、目も当てられません。

「資産性が高ければ大丈夫！」なんて声もあるかもしれませんが、不動産の資産性を測るのは、なかなか難しいです。地域として、下落しにくいという地域はありますが、不動産は、2つとして同じものはありません。地域として下落しにくいかもしれませんが、自分の物件が、地域平均と同じように推移するかは、わからないです。その時の周囲の環境によって、大いに左右されるので、やっぱり無理してはいけません。あくまで、住居用の視点を重視して、「投資」の目線は抑えるべきです。

ここまできたら、物件を内覧しまくってください。地域が決まっているなら、その地域で5軒程度は内覧するといいでしょう。そうすると地域の相場が見えてきます。自分の嗜好もよくわかってきて、条件も明確に出来ます。

あとは、主要条件(価格、面積、築年数、駅徒歩)を、決めてその物件に見合う物件が出てくるのを待つだけです。

まとめると、

1. 不動産が欲しいと思った都合があった時に動き出す。

2. 買付可能額の上限を決める。← 一番大事！！

3. 地域を決める。

4. 主要条件を決める。

の順番で決めるのが良いと思います。

物件を見ていくと、「300万円追加でこんなにいいところに住めるのかぁ！」と考えて、背伸びした物件を欲しくなってしまいます。

その気持ちはグッと抑えて、買付可能額の上限は、ぶらさず、物件探しを始めると焦点の合った住宅探しができるでしょう！

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

2月の投資方針

皆さん、こんにちは。

2月の個別株の投資方針を下記の通り、考えてみました。

1.自己分析
(米国保有株)

HSBC 金融

ARCC 金融

MO 生活必需品

T 通信

XOM エネルギー

HDV(全体)

SPYD(全体)

(日本保有株)

三菱商事

日産

武田薬品

(AEAN保有株)

SINGTEL

(投資信託)

雪だるま(先進国株式)

雪だるま(全世界株式)

楽天バンガード(全米)

(その他)

米国債、他

2020年は、米国株、ASEAN株を中心に、日本株はチャンスが有れば小型株を購入したいと思っています。今月は、特に、日本株に当てもないので、米国株、ASESN株に投資したいですが、先月、ASEAN株を買いましたので、今月は、米国株を購入したいと思います。米国株においては、高配当を優先してきた為、セクターに偏りがあるので、セクター分散をさせたい意向です。投資余力は、基本の20万円です。(20万円とは別に、投資信託に積立投資は継続していきます。)

2.状況分析
短期的には、

+新型ウイルス

+Brexit

+米中貿易戦争

など不透明感が増す中、リスクオフの動き。

長期的には、好調な景気指標と低金利を背景に、

（2）景気拡大が続いているという判断

になります。

従い、資本財などの景気敏感株が、短期的には下げているものの、回復が予想されるセクターを選好したい意向です。

(参考)

（1）景気拡大が始まるという判断
（2）景気拡大が続いているという判断
（3）景気拡大が終わるという判断
（4）景気後退が始まるという判断
（5）景気後退が続いているという判断
（6）景気後退が終わるという判断

但し、(2)->(3)に移行するタイミングかもしれないので、リセッションへの対応も開始する時期でもあると考えます。

従い、資本財の中でも不景気に強い銘柄と不景気に強い公益、一般消費財、ヘルスケアの2銘柄を半分ずつ買いたいと思っています。

3.候補銘柄(数字は1／31時点　利回り)
(資本財)

MMM 3.54%

BA 2.54%

VIS 1.65%

UTX 1.90%

CAT 3.04%

(公益、一般消費財、ヘルスケア)

AWR 1.34%

MCD 2.31%

JNJ 2.52%

DUK 3.87%

SO 3.50%

NKE 0.99%

ABBV 5.77%

PFE 4.10%

私の保有銘柄の平均利回りは、5.11%です。

10年後に税前200万円の配当金を目標としており、その達成のためには、毎月約20万円、利回り5%が基準となりますので、平均利回りを大きく下げるような株式の購入は避けたいのでHDV3.35%を下回る銘柄は、除外とします。そうすると、

MMM 3.54%

DUK 3.87%

SO 3.50%

ABBV 5.77%

PFE 4.10%

が候補となります。電力系は高値推移基調なので、一旦保留。ABBVとPFEを比較して、MMMとABBVを第一候補として、2月は買い付けを進めていく方針です。

以上、最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

私が窓際社員になった理由

皆さん、こんにちは。

突然ですが、私が窓際社員になった理由を記載したいと思います。私は、入社した当初、会社でトップクラスの営業利益を誇る部署に配属されました。

上司は厳しく、営業はエースの社員、新入社員は雑用といった具合の徒弟制度のような部署でした。「これが社会人かぁ」と、とりあえず文句を言わずに頑張りました。(愚痴ぐらいは言ってました。)

コツコツした努力が報われたのか、海外赴任のチャンスを得ました。赴任先では、日本とは異なる文化に磨かれ、商社マンになった実感を噛み締めながら、日々、業務に従事しました。

海外赴任から帰任するタイミングで、以前、所属していた部署の隣の部署から、「うちに来ないか」と誘いを受けました。私も中堅として、会社に必要とされる人材になったと、少し誇りに感じました。色々な関係者と話しあい、隣の部署に戻ることになりました。

隣の部署での仕事が始まってみてわかったのは、隣の部署の状況が非常に厳しい状況だったことです。若手社員が育っていない、基礎収益となるとような商売を確立できていない、来期に向けての種まきもできていない、っという状況でした。

大変なところに来てしまったなぁ、と思いながら、「こういう状況だからこそ、私は必要とされたんだ」と奮起しながら頑張りました。上司も私を頼りにしており、とにかく、新規案件があると、やってくれ、と頼まれました。休日返上、残業喜んで、といった具合に頑張り続けました。

しかし、その部署が成績不振を理由に解体となったところで、事態は急変します。解体となった部署の人間は、マネージメント層が、恣意的に決めた人事によって、バラバラとなります。ただ、それぞれが自分の担当業務と一緒に異動した為、みんな部署が変わっただけという具合でした。

ところが、私だけ、自分が担当していなかった業務(業務A)と一緒に新部署に行くことになったのです。業務も部署も新しい環境なので、一から勉強し直し、心機一転頑張ろう、と思ったのですが、やっていくうちにわかってきたのが、業務Aは、そもそも専任担当がいなかったのです。というのも業務Aは、成長性がなく、ある担当が片手間でやっていた仕事だったのです。

マネージメント層は、そこまで理解していなかったので、業務Aに専任をつけてしまったのです。ここからが地獄の始まりです。いろいろ試行錯誤して、どうにか営業利益を出そうとしてもうまくいきません。

上司にもそれはよく説明して、納得してます。但し、いざ計画などをつくると、「厳しい業界環境で難しいのはわかるが、専任となっているのだから、なんとかならないか？」と言われるようになります。

私も頑張ってみますが、やはり難しいので、状況を説明します。そうすると、上司から「なんとかならないか」とまた、言われます。これがずっと続くのですが、そのうち、「お前が保守的すぎるのではないか？」という議論にすり変わってきます。

手前味噌ですが、入社以来、それなりに高い評価をもらってきましたが、新しい部署ではそんなのは関係ありません。数字が伸びないと、周りからもあの人は、さぼってるのでは？という雰囲気が形成されていきます。(本当に皆さんがそう思っているかはわかりません。)

そんなこんなで窓際社員となっていきます。要約すると、窓際社員と言われる人は、その人の能力、気概がないから、そのように言われてしまうのではなく、業界環境や人事異動によって、そうなってしまう人もいるということです。

サラリーマンって辛いですね。こんな時に、支えとなってくれるのが、配当金です。裏切らずに毎月、私に応えてくれます。精神的にも、高配当株への投資はメリットがありますので、皆さんも是非。

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

住宅ローンを申し込んでみたところ(仮申し込み)

皆さん、こんにちは。

ただ今、私は自宅の購入を考えており、住宅ローンについて調べています。調べていた中で、驚いたのが意外に審査が厳しいことです。

私は、それなりに大きな会社で既に勤続年数も一定数を満たし、収入も十分にあります。そんな中、特段の不安も持たず、金利の安いネット銀行で仮申込をしてみました。

そしたら、7,000万円の融資枠の回答があり、非常に驚きました。都市銀行であれば、同僚から聞く話では、9,000万円ほど借りられるのでネット銀行の審査がどれだけ厳しいかがよくわかります。

結局、お金を持っていない人は、高い金利でお金を借りなければいけないということがよく分かりました。住宅ローンは、住宅を担保にした上でのローンなので、0.5-08%程度で借りられますが、これが事業資金だと、2%超です。

お金を持ってる人は、低金利でお金を借りて、さらにお金を増やすチャンスがあり、お金を持っていない人は高金利でお金を借りて、返済に苦しむ。そんな構図がはっきり見えてきます。

そういった意味で、節約、資産運用で、資産を増やし、「持つもの」の仲間入りに早くならないといけないですね。

ちなみに住宅ローンはネット銀行の方が表面金利が安いですが、事務手数料など、融資額によっては、都市銀行の方が好条件のこともあるので、各々の条件で比較してみてください。

私の所感では、

ネット銀行　- 住信SBI銀行

メガバンク　- 東京三菱UFJ銀行

で比較すれば、自分がネット銀行かメガバンクがいいかを判断できると思います。

以上、最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

マクドナルド×サラリーマンの昼食の過ごし方

皆さんこんにちは。

都心勤めのサラリーマンの方に共通する悩みだと思うのですが、昼休憩の過ごし方って非常に難しいですよね。特に会社での成績が芳しくない&あまり業務を任されていない人(=窓際社員)は。

会社によって違うと思うのですが、多くの人は、部署の人と昼食に食べに行くのがメインになると思います。そうすると、意図して無くても、仕事の話になることが多いですよね。こんな時に、窓際社員はいづらいです。

一人で食べるにしても、都心ってどこのレストランも高くて、一人では入りづらいです。かと言って、安く済むファーストフードだと長居できない。長居しやすいカフェとかで昼食を取るとなると、これまた高い。デスクで食べるとなると、「そんなに忙しくもないのに、なんでわざわざデスクで食べてるんだ？」という目が気になる、社食で一人で食べていると部署の人に出くわす可能性がある。

とのことで、窓際社員にとって、昼休みは地獄のような時間に思われます。

そんな中、すごいと思ったのがマクドナルドです。そこまで高くなく、席取り競争になるほど混んでおらず、長居ができる、とのことで、男性サラリーマンにとっては、憩いの場所かと思います。(WIFIもあって、動画を楽しんでいる人もいます。)

但し、毎日ハンバーガー&ポテトを食べられる訳でもないですが、ちゃんとサイドメニューにサラダなどバリエーションも増えてきております。

将来的には、女性のシェアも取って、席取り競争になるかもしれませんが、昼のオフィスワーカーのニーズを満たした外食チェーンだと思います。これも好業績の一つの要因かと感じました。

とはいえ、マーケットがシュリンクしていく外食産業で、競争の激しいファーストフードチェーンの株を買おうとは思いませんが、非常に顧客思いのチェーンだと思いました。

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。